Кликните для
консультации онлайн

          Москва
          $/м2

 
Объем прав ребенка в жилищных правоотношениях


Чтобы обсудить объем прав ребенка в жилищных правоотношениях, необходимо рассмотреть понятие дееспособности и правоспособности. Для того, чтобы иметь гражданские права, в том числе право собственности, необходимо быть правоспособным, а для того, чтобы полностью и самостоятельно реализовывать эти права, нужно быть дееспособным.

Дееспособность и правоспособность
Гражданский кодекс РФ устанавливает следующие положения:

правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами с момента рождения и прекращается смертью. Правоспособность предусматривает право иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать имущество, совершать с имуществом любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах;
дееспособность возникает в полном объеме с наступлением возраста 18 лет. В исключительных случаях, например при заключении брака, закон допускает наступление полной дееспособности ранее установленного срока.
Ограниченная дееспособность наступает с возраста 14 лет. С этого момента ребенок может самостоятельно совершать мелкие сделки, подписывать заявления от своего имени, распоряжаться своим имуществом, имеющим небольшую стоимость.

До наступления полной дееспособности право распоряжения за гражданина могут осуществлять его законные представители: родители, опекуны, попечители.

Полномочия органов опеки и попечительства
В законодательстве достаточно положений, охраняющих права и законные интересы несовершеннолетних. На практике такая охрана осуществляется органами опеки и попечительства, согласие которых необходимо получать в целом ряде случаев, связанных с жилищными вопросами с участием несовершеннолетних.

Поэтому необходимо учесть ограничения по совершению сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние.

Надо сказать, что в Жилищном кодексе на сегодняшний день ограничений значительно меньше, чем было в предыдущей его редакции. Однако целый ряд положений, связанных с охраной прав ребенка, содержится в Гражданском кодексе, и заключаются они в том. что родители, опекуны и попечители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать или давать согласие на совершение следующих сделок с имуществом несовершеннолетнего:

отчуждение, т. е. купля-продажа, мена, рента;
обмен;
дарение;
сдача внаем;
сдача в аренду;
сдача в безвозмездное пользование;
сдача в залог;
любые иные сделки, порождающие последствия в виде раздела имущества, выдела долей из него, уменьшение размера имущества несовершеннолетнего.
Все вышеперечисленное касается не только самого имущества, но и прав ребенка в ЖИЛИЩНЫХ отношениях. Дополнительный контроль, который установлен законодательством, предусматривает необходимость обращения в органы опеки и попечительства за разрешением в случае совершения любой сделки купли-продажи, мены, дарения, сдачи внаем, в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, касающийся жилья, в котором проживают несовершеннолетние.

Важно знать! Разрешение органов опеки и попечительства требуется вне зависимости от того, являются ли такие несовершеннолетние собственниками, долевыми собственниками, членами семьи собственников, в т.ч. бывших или имеющими право пользования данным жилым помещением. Более того, это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, но в момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Жилищный кодекс также предусматривает необходимость получения предварительного согласия органов опеки и попечительства в любых случаях обмена жилыми помещениями, которые предоставлены гражданам по договорам социального найма, т. е. не являющимися собственностью (п. 4 ст. 62).

Важно знать! От несовершеннолетних старше 16-летнего возраста требуется письменное согласие на проживание на жилой площади, приобретенной для них в результате сделки, а от 14-летних требуется письменное согласие на данную сделку. Эти документы должны быть представлены в органы опеки и попечительства.

Кроме того, в органах опеки и попечительства могут затребовать следующие документы:

заявление обоих родителей либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;
копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки или обмена жилых помещений;
запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;
копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки или обмена;
справки БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения;
выписку (справку) из домовой книги с места регистрации несовершеннолетнего по месту жительства.
При совершении сделки по продаже жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, согласие органов опеки и попечительства будет получено только при условии обязательного приобретения другой жилой площади на имя несовершеннолетнего. Если несовершеннолетний является только членом семьи собственника, то указывается, где он будет проживать.

В обязательном порядке предписывается закреплять в договорах право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

В месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки органы опеки и попечительства истребывают копии договоров по отчуждению жилой площади. Органы опеки и попечительства отказывают в одобрении сделок, по которым производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещении.

Важно знать! Если в дальнейшем законность совершенной сделки будет оспариваться в суде, само согласие данного органа не является бесспорным доказательством действительности сделки. Главным доказательством является реальное соблюдение имущественных прав ребенка.

Обратиться в органы опеки и попечительства могут и сами дети. Заявление от имени ребенка до 14 лет подают родители или опекуны, от 14до 18 лет — заявление подается ребенком самостоятельно.

При этом личность ребенка удостоверяется или паспортом, или свидетельством о рождении несовершеннолетнего. Как мы видим, действующее законодательство предусматривает систему норм, направленных на защиту имущественных прав ребенка при совершении сделок с жилыми помещениями. Поэтому очень важно при оформлении сделки с жилым помещением, в котором проживает ребенок, четко выполнять все требования законов.

Возможности несовершеннолетних в жилищных отношениях
Закон не устанавливает никаких ограничений для случаев приобретения детьми в собственность недвижимого имущества независимо от оснований приобретения.

Во-первых, приватизация. Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может стать единственным собственником в том случае, если остальные взрослые оформят отказы в его пользу, он может быть долевым собственником наравне со всеми остальными проживающими.

Во-вторых, он может получить жилье в дар, унаследовать его, ему можно передать кооперативную квартиру, индивидуальный жилой дом, комнату в коммунальной квартире и т. д.

Что касается покупки ребенком жилого помещения, то эта операция в принципе возможна, но лучше все-таки обозначить источник денежных средств, предназначенных для этих целей, — дарение, наследство, возможно, заработок. В любом случае собственность будет оформлена непосредственно на ребенка, но в подготовке документов активную роль будут играть родители или другие законные представители.

Ребенок может вступить в жилищный кооператив. Законом установлен возраст дееспособности для этого — 16 лет.

Распорядиться недвижимостью, принадлежащей ребенку, не так-то просто. Как мы уже знаем, для любого отчуждения необходимо разрешение органов опеки и попечительства. В том случае, если сделка совершается с жильем, которое принадлежит ребенку, но прописан и проживает он в другом месте, соответствующие органы могут проверить расходование средств, полученных по данной сделке, так как и в этом случае, и во всех остальных соблюдение прав и законных интересов детей является их главной задачей.

В договорах социального найма дети не могут выступать в роли нанимателя, так как обязанности нанимателя по договору найма состоят прежде всего в своевременном внесении оплаты за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, а ребенок не имеет постоянного источника дохода, обеспечивающего исполнение этих обязанностей.