Кликните для
консультации онлайн

          Москва
          $/м2

 
Собственник - права и обязанности

Право собственности является краеугольным камнем, на котором основано демократическое законодательство. Статья 35 Конституции РФ содержит следующие нормы.

Право частной собственности охраняется законом.
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Право наследования гарантируется.
Постараемся запомнить эти конституционные нормы, так как в дальнейшем нам придется не раз к ним обращаться.

Что могут собственники
Один из видов частной собственности — собственность на жилое помещение, поэтому разработка положений, связанных с применением и охраной прав собственника жилья занимает в Жилищном кодексе немалое место. В то же время закон допускает ряд положений, в случае которых собственник может лишиться своего священного права. Попробуем разобраться.

В соответствии с Гражданским кодексом собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он может по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия. Единственные ограничения, которые обязательно должны быть им учтены, — это соблюдение требований закона и сохранение интересов всех других лиц.

Собственник может отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом — это его права. Но есть и обязанности. Прежде всего — нести бремя содержания своего имущества, т. е. оплачивать все расходы, возникающие в связи с ним. К тому же на собственнике лежит риск случайной гибели или повреждения имущества. Это значит, что при причинении вреда каким-либо лицом собственник имеет право требовать возмещения, но бывает так, что требовать просто не с кого, а имущество погибло или очень сильно пострадало. Военные действия, природные и техногенные катастрофы, пожары, массовые заболевания, забастовки и т. п. происшествия относятся к обстоятельствам непреодолимой силы, и за последствия таких страшных событий никто не отвечает. В таком случае может помочь только страхование.

Все, что мы сказали о собственности в целом, в полной мере относится и к жилым помещениям. По закону они определяются как недвижимое имущество, т. е. объекты, прочно связанные с землей, предназначенные для проживания людей. К недвижимости относятся индивидуальные жилые дома, квартиры, их части, а также строения, состоящие из квартир, — многоквартирные дома.

Особенности реализации владельцем жилого помещения обозначенных прав собственности состоят в следующем.

Владеть означает фактически обладать жилым помещением. Собственник может осуществлять владение как самолично, так и совместно с другими лицами — членами своей семьи.

Пользоваться означает извлекать из имущества его полезные свойства, получать от него доходы, использовать по своему усмотрению. Собственник жилого помещения может осуществлять пользование в пределах установленного законом назначения жилого помещения — проживания. К тому же пользование может быть им передано любым третьим лицам по договору найма, безвозмездного пользования, аренды, залога и на иных основаниях. Собственник обязан пользоваться своим жилым помещением с соблюдением всех установленных законом норм общежития и санитарных, противопожарных и прочих требований.

Распоряжаться означает в любой момент по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в ренту и всяким возможным способом передать право собственности на свое жилое помещение любому лицу.

Бремя содержания жилого помещения тоже имеет некоторую особенность: кроме платы за жилье, собственник также должен оплачивать коммунальные услуги и налоги.

Основания возникновения права собственности на жилое помещение могут быть совершенно различны, но они должны быть законными:

приватизация;
наследование;
покупка;
дарение;
рента;
мена;
новое строительство;
выплата пая в ЖСК;
решение суда;
иные основания.
Количество и стоимость жилых помещений, находящихся в собственности граждан, законом не ограничены, а само право собственности бессрочно.

Основаниями прекращения права собственности являются:

решение об отчуждении своего имущества, принятое собственником;
отказ собственника от собственности;
гибель или уничтожение имущества;
признание собственника умершим или безвестно отсутствующим;
принятие соответствующим органом решения об изъятии земельного участка, на котором расположено жилье собственника;
снос жилых домов в соответствии с решениями, принятыми органами власти;
решения суда, принятые по основаниям, которые мы рассмотрим ниже.
В случае отказа от имущества собственник должен каким-либо образом засвидетельствовать свою волю, объявить о ней. Однако бремя содержания собственности при этом останется за ним до момента, пока кто-то другой не зарегистрирует свое право. Например, не первый год стоит в поселке брошенный дом, от него уже мало что осталось, однако зарегистрированный собственник обязан и налоги платить, и вносить другие платежи, которые необходимы для поддержания имущества общего пользования жителей поселка — дороги, автобусной остановки и т. д.

Если местонахождение собственника жилого помещения не может быть установлено длительный период, то заинтересованные лица могут обратиться в суд и признать его безвестно отсутствующим. Такое решение суда не является основанием прекращения права собственности, но жилое помещение должно быть передано другим лицам (это могут быть родственники, а могут быть представители органов опеки) для управления им и поддержания в надлежащем состоянии.

Если же данный гражданин безвестно отсутствует в течение пяти лет или пропал без вести при опасных обстоятельствах и от него нет вестей в течение 6 месяцев, то суд может признать его умершим. Датой смерти будет считаться день вступления в силу такого решения суда тогда же откроется наследство, и по истечении 6 месяцев с этого дня наследники смогут вступить в законное право собственности на жилое помещение.

Рассматривая права собственника, мы не можем обойти вниманием общую собственность на жилье. Общая собственность может быть совместной и долевой. Жилое помещение часто находится в собственности нескольких лиц — например, в результате приватизации квартиры, или при наследовании жилого дома, или как совместно нажитое в браке имущество.

Регистрация права собственности
Не только возникновение, переход, прекращение права собственности на жилое помещение, но и любое обременение и ограничение, например договор залога, обязательно подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) и подтверждается свидетельством оправе собственности, выданном учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по требованию закона.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Только государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Свидетельство о праве собственности — важнейший документ, удостоверяющий факт проведенной государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, которая производится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Надо сказать, что обязательность регистрации права собственности, которое удостоверяет свидетельство о праве, установлена с 31 января 1998 года Федеральным законом от 27 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятым в развитие положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Важно знать! В этом законе содержится очень важное положение, подтверждающее юридическую действительность всех прав на недвижимость, возникших до его вступления в силу, а также правил регистрации прав и самой регистрации, совершенной субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, имевшими собственную систему органов, уполномоченную регистрировать права и сделки с недвижимостью. Эти действия совершались как на основании федеральных нормативных актов, так и соответствующих документов субъектов РФ и муниципальных образований. В Москве уполномоченным органом был Департамент муниципального жилья, в Московской области — Бюро технической инвентаризации.

Квартиры, жилые дома, другая недвижимость, приобретенные до 31 января 1998 года и оформленные в соответствии с порядком, действовавшим в тот период, документы на которые зарегистрированы в БТИ, земельном комитете или в местной администрации, нет необходимости перерегистрировать, можно спокойно обойтись без этого.

Но если планируется совершение сделки с такой недвижимостью — продажа, мена, дарение, пожизненного содержания с иждивением то, в соответствии с нормами Закона № 122-ФЗ ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в учреждении юстиции.

Важно знать! Право собственности (и другие права) на недвижимое имущество, в том числе, жилое помещение, подлежат обязательной государственной регистрации:

в случае их возникновения после 31 января 1998 г.;
перед или совместно с регистрацией сделки или перехода права на недвижимость, приобретенную до 31 января 1998 г. Если право собственности переходит в результате наследования или по решению суда, то регистрация ранее возникшего права не требуется.
Не будем забывать, что оформление свидетельства о праве является подтверждением права собственности, но не основанием его возникновения.

Основанием для государственной регистрации права и выдачи свидетельства являются особые документы, которые называются правоустанавливающими.

Для регистрации права собственности правоустанавливающим документом является прежде всего договор — купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания с иждивением и т. д., прошедший государственную регистрацию, а также различные свидетельства и документы, выданные уполномоченными органами, — свидетельство о приватизации, о праве на наследство, распоряжение о выделении земельного участка под строительство жилого дома и т. п.

Важно знать! Документы технической инвентаризации — справки и выписки БТИ — не являются правоустанавливающими документами, это документы технического учета. Указанные в них сведения о собственниках не имеют юридической силы. На жилые помещения, как правило, БТИ выдает выписки из технических паспортов, план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ. В целом данные документы действительны в течение 5 лет, но каждый регион устанавливает дополнительные требования. Так, в Москве все документы БТИ действительны в течение 1 года.