Кликните для
консультации онлайн

          Москва
          $/м2

 
Учимся проверять и заключать договор так, чтобы вас не смогли


В договоре с застройщиком либо с иным участником долевого строительства (при цепочке компаний) обязательны "три кита": срок, объек строительства и ответственность. Какие подводные камни здесь могут быть?
"Кит" №1
В договоре непременно должен быть указан срок передачи готовой квартиры. В последнее время фирмы нередко щедро соглашаются вписать и условие о неустойке за просрочку завершения строительства. Но при этом используют уловку: вносят пункт о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. В результате, ссылаясь на бюрократические проволочки при госприемке дома застройщик ускользает от выплаты неустойки за просрочку: он ведь не виноват!

Важно знать! Так что если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не подпадает, то остерегайтесь подписывать договор с подобным условием о вине. А вот по новым правилам избежать выплаты неустойки таким способом застройщик уже не сможет: ответственность за просрочку наступает в обязательном порядке.

"Кит" №2
Объект договора, т. е. будущая квартира, должен быть описан максимально подробно - "индивидуализирован", говоря юридическим языком. Следите, чтобы были уазаны подъезд, этаж, секция, площадь квартиры - все, что можно описать, чтобы было ясно: второй такой квартиры в доме нет. Лаконичные формулировки типа "трехкомнатная квартира" чреваты не только вероятностью курьеза, когда гражданин вселяется и делает ремонт соседям, спутав жилье из-за похожести описания (такие случаи известны).

Важно знать! Опасен риск: если возникает конфликт с застройщиком (просрочка, "замораживание" строительства и др.), то суд может отказать в удовлетворение требований из-за неопределенности объекта. Потому что гражданский кодекс позволяет предъявлять требования в отношении "индивидуально определенной" вещи, в том числе квартиры.

"Кит" №3
У застройщика или иного участника инвестиционного проекта должно быть право на землю, оформленное в установленном заком порядке. На сегодня это может быть право аренды либо право собственности. Существует два основных риска: Важно знать!

Застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту окончания строительства дома. В такой ситуации орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформление квартир в собственность граждан-соинвесторов. Приходится решать проблему, в том числе в судебном порядке, добиваясь продления договора аренды.
Застройщик имеет ненадлежащее (т. е. не соответствующее действующему законодательству) право на землю. Например, право бессрочного пользования участком. Оно довольно распостранено, но после принятия Земельного кодекса РФ должно было до 2005 г. быть переоформлено на право аренды либо собственности. Если же земля под домом остается в бессрочном пользовании, то регистрирующий орган откажет в оформлении права собственности квартиры. И сложных судебных процедур, скорее всего, не избежать.