Кликните для
консультации онлайн

          Москва
          $/м2

 
Обременение имущества


Недвижимое имущество, как здания, так и земельные участки, зачастую становится объектом атаки со стороны агрессоров, охотников за чужой собственностью.
Обременение имущества может выступать одним из способов защиты собственной недвижимости. 
Для предотвращения захвата необходимо заранее об этом побеспокоиться и принять ряд превентивных мер, ряд мероприятий, снижающих привлекательность недвижимости для захватчика до начала враждебного поглощения.
Обременение имущества как раз и является одной из таких мер по защите бизнеса от захвата, получение контроля над объектами недвижимости помимо воли собственника.
Обременяя недвижимость, собственник имущества тем самым достигает 2 целей:
1. Усложняет для агрессора сам процесс захвата, вынуждает предпринимать больше тактических действий, что вынуждает его вкладывать больше ресурсов в захват и дает преимущества собственнику в защите;
2. Снижает ликвидность недвижимости, тем самым, сводя к минимуму риск ее поглощения.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения — это стесняющие собственника условия при осуществлении им своих прав. В качестве обременений могут выступать сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и другие. 
Когда имущество обременяется правами третьих лиц, то они приобретают определенные права на имущество, хотя и не являются его собственниками.
Существует три основных способа установления обременения на имущество:
1. Волеизъявление собственника;
2. Судебное решения;
3. Решение уполномоченных органов.
Первый способ является самым распространенным, так как выражается обычно в договоре. Соответственно в этом случае инициатором обременительных отношений выступает сам собственник. 
Акт суда, как способ установления обременения на имущество, встречается реже. В смысле защите такой способ можно использовать, как «добавку» к обременению. Если имущество находится, к примеру, в залоге, можно обратиться в суд к своему же дружественному залогодержателю и установить факт залога. Захватчику в таком случае придется потом не просто разбивать договор залога, но и решение суда, которое будет создавать преюдицию. 
Довольно частое основание для установления обременения на имущество — это решение уполномоченных органов. Примером такого акта может быть наложение ареста на недвижимое имущество, когда фактическим его владельцем уже стал захватчик. Это даст лишнее время собственнику для обжалования незаконных действий агрессора, не боясь перепродажи его недвижимости. 
Наиболее распространенными видами обременения в целях защиты имущества являются: доверительное управление имуществом, аренда и залог. Сдавать в аренду, залог или доверительное управление имущество, либо иным путем обременять собственность необходимо с помощью дружественной компании, подконтрольной собственнику и зачастую им же и созданной. Иначе никакого смысла в обременении как в способе защиты недвижимости не будет.

1. Доверительное управление имуществом

Правовое регулирование данного вида обременение осуществляется главой 53 Гражданского кодекса РФ. 
Доверительное управление имуществом заключается в том, что одна сторона передает другой имущество на определенный срок в доверительное управление, которая в свою очередь осуществляет управление этим имуществом.
Договор доверительного управления должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимости и подлежит государственной регистрации. Что в свою очередь укрепляет защиту недвижимости собственника, т.к. таким договором нельзя просто обменяться по факсу или по электронной почте, как часто делают предприятия с большим оборотом продукции. Такой договор должен быть только в оригинале, составленный по всем правилам. Также запись об обременении вносится в реестр прав, вынуждая захватчика в будущем предпринимать усилия, направленные на исключения данной записи из реестра. 
Положительные стороны доверительного управления:
1) обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением ситуации банкротства;
2) в случае планируемого захвата собственности договор доверительного управления сложно «разбить», т.к. прекращение данного вида договора четко регламентировано ст.1024 ГК РФ.
Однако в доверительном управлении имуществом есть и минусы:
1) доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного в его доверительное управление. Следовательно, существует дополнительный риск, что при захвата недвижимости на него окажут давление или попробуют переманить на свою сторону. 
2) происходит обособление имущества, переданного по договору доверительного управления, что затрудняет реализацию собственником прав в отношении имущества.
3) заключается он на срок до пяти лет, т.е. через пять лет нужно будет пролонгировать договор, снова возвращаясь к данному вопросу. 
Подводя общий итог, эта схема проста в применении, реализуется без больших затрат времени и денежных средств.

2. Залог (ипотека)

Правовое регулирование данного вида обременения осуществляется ст. 334-358 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Суть залогового обязательства заключается в следующем: кредитор при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Договор о залоге заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, что, как указывалось выше, также важно для защиты.
Большим преимуществом, по сравнению с другими способами обременения недвижимости, такими как аренда и доверительное управление, данного обременения является то, что имущество остается у залогодателя не просто фактически, но и юридически.
Залогодержатель должен быть также номинальной персоной, проходящей в сделке только на бумаге, иначе в стратегии захвата он сможет выступать самостоятельным игроком, что лишь повышает риски собственника.
Несовершенство залога в том, что этот способ обеспечения исполнения обязательства устанавливается для обеспечения исполнения обязательства, например, по кредитному договору или договору займа, т.е. схема реализация данного способа защиты сложнее, чем остальные виды обременения, так как надо придумывать начальное обязательство, которое и обеспечивается залогом.
Два следующих способа обременения и защиты от захвата являются комбинированными.

3. Последующий залог

Имущество, находящееся в залоге, можно сдать в последующий залог. Данный способ регулируется статьей 342 ГК РФ.

Он создает двойную защиту собственности от захвата. Но для реализации данной схемы придется задействовать больше ресурсов (трудовых, финансовых, временных), чем в иных вариантах обременения.

4. Доверительное управление имуществом, обремененным залогом

Статьей 1019 ГК РФ предусмотрено право передачи заложенного имущества в доверительное управление. Это еще одна возможность двойной защиты от захвата недвижимости агрессорами.

В прошлом году был громкий случай, связанный с попыткой захвата имущества ЗАО.
Как только возникли попытки захвата недвижимости со стороны внешнего агрессора, ЗАО обременило собственность залоговыми обязательствами, а затем передало данную недвижимость в доверительное управление третьему лицу на подконтрольную компанию.
Таким образом, усложнилась и сама стратегия захвата, что сделало его невыгодным.

5. Аренда

Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество не только во временное владение или пользование, но и во временное распоряжение.
Договор аренды недвижимости составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации (если срок аренды здания или сооружения превышает 1 год и он не бессрочный).
Договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества, что является недостатком этого способа защиты недвижимости, т.к. усложняет осуществление прав собственника. Однако это опять же несущественный недостаток, так как поскольку арендатор номинальный, то фактически недвижимостью пользуется собственник. Но наличие дополнительных документов и юридических лиц может в определенный момент сыграть на руку агрессору.
Можно сдать уже арендованное имущество в субаренду, а арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставной капитал юридического лица. Это создаст дополнительные заградительные барьеры при вхождении захватчика на предприятие.
Минус данного обременения заключается в том, что Гражданский кодекс предусматривает достаточно оснований, чтобы расторгнуть сделку или признать ее недействительной.

6. Аренда заложенной недвижимости

Еще один двойной способ защиты собственности от посягательств со стороны предусмотрен статьей 613 ГК РФ. Сущность данного обременения заключается в том, что собственник имущества, например, здания, обременяет его залогом, а затем сдает еще сдает в аренду.

Таким образом, одним из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, является залог и производные от него варианты.

Однако нужно учитывать то, что недружественные захваты недвижимости в России уже не редкость и особенно они опасны тем, что осуществляют их высококвалифицированные специалисты, способные придумать самые необычные линии захвата. 
Поэтому, подписывая договоры, ведя документооборот в компании, заключая контракты, необходимо сделать все возможное для предотвращения подобных попыток, в том числе прибегая и к аутсортингу, чем компенсируются риски внутренней работы предприятия.